Publicaties

20.12.13: gevolgen huisvestingsweg (informatie van de VNG)


Gevolgen van de nieuwe Huisvestingswet voor gemeenten

Onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste

  • In de Huisvestingswet wordt gesteld dat er sprake moet zijn van onevenwichtige én onrechtvaardige effecten van schaarste. Als dat aantoonbaar het geval is en als woonruimteverdelingsregels bijdragen aan het tegengaan van die effecten, kan een gemeente verdelingsregels in een Huisvestingsverordening vastleggen.

  • Gemeenten zullen aannemelijk moeten maken dat er zonder regulering sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige verdringingseffecten. De Huisvestingswet kleurt die uitwerking al voor een belangrijk deel in: verdelingseffecten kunnen als onevenwichtig en onrechtvaardig worden aangeduid als kwetsbare groepen op de woningmarkt worden verdrongen door mensen met een sterkere positie.

  • Om uitspraken te doen over evenwichtigheid ligt het voor de hand te kijken naar de verhouding tussen vraag en toewijzingsresultaten. Niet ieder onevenwichtig verdelingsresultaat is  onrechtvaardig. Of een onevenwichtig effect ook onrechtvaardig is, vraagt om een normatieve uitspraak; gemeenten moeten hier iets van vinden. Dit oordeel zal in discussie met de gemeenteraad moeten worden gevormd. Uiteindelijk is het immers aan de gemeenteraad om te bepalen of de onderbouwing voldoende is en het instellen van verdelingsregels aantoonbaar bijdraagt aan de oplossing van een aantoonbaar probleem. Die onderbouwing bestaat in ieder geval uit een deugdelijke woningmarktanalyse in combinatie met normatieve uitspraken.

     

    Hierbij zullen subsidiariteit, proportionaliteit en tijdelijkheid centraal staan:

    • Subsidiariteit: de toewijzingsregels moeten aanvullend zijn op beleid gericht op het oplossen van schaarste (nieuwbouw, transformatie, leegstand, illegale verhuur et cetera).

    • Proportionaliteit: de toewijzingsregels moeten in verhouding staan tot de omvang van het probleem.

    • Tijdelijkheid: de toewijzingsregels hebben een tijdelijke aard; na maximaal 4 jaar wordt opnieuw beoordeeld of de verdringingseffecten zich voordoen.

Lokaal maatwerk

De algemene bepalingen in de wet over de verdringingseffecten van schaarste bieden geen mogelijkheid onderscheid te maken tussen lokale en niet-lokale woningzoekenden. Wel biedt de wet de mogelijkheid om voor maximaal de helft van de vergunningplichtige voorraad voorrang te geven aan specifieke doelgroepen, waaronder woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding.

 

3 invalshoeken zijn van belang:

1. Allereerst de algemene theorie van verdringing uit de wet. Gemeenten zullen aannemelijk moeten maken dat zonder regels bijvoorbeeld lokale starters worden verdrongen door woningzoekenden van buiten de gemeente, en dat lokale voorrangsregels deze verdringing ook daadwerkelijk beperken. Het zou immers kunnen dat er maar weinig eigen starters zijn. Of dat ze ergens anders heen willen.

 

2. Veel verhuisbewegingen vinden plaats over korte afstanden. Het gros van de verhuizingen zit op gemeentelijk of regionaal niveau. Instroom van buiten de gemeente is zelden groter dan 50%. Het risico op een massale toestroom van woningzoekenden ‘van buiten’ is in de praktijk beperkt.

Verreweg de meeste woningzoekenden verhuizen in een beperkte straal rond hun huidige woningen. Mensen zoeken letterlijk in de buurt hun volgende woning. Dat is ook logisch, want de meest voorkomende verhuisreden is de wens om groter te gaan wonen, doorgaans vanwege de kinderen, terwijl diezelfde kinderen ervoor zorgen dat de nieuwe woning bij voorkeur wel in de buurt van de bekende school staat. Toch zijn er in een gemiddeld mensenleven ongeveer twee verhuisbewegingen over langere afstand. Die verhuisbewegingen hebben vrijwel altijd te maken met opleiding, werk of relatie. Mensen verhuizen ‘naar verder weg’ omdat ze daar gaan studeren of een baan of een partner krijgen. Het aantal mensen dat ‘zomaar’ naar een andere gemeente verhuist, zonder in die buurt binding aan mensen of activiteiten te hebben, is verwaarloosbaar klein.

 

Er is een duidelijk verband tussen de omvang van de gemeente en het aandeel verhuizingen dat binnen de gemeentegrenzen plaatsvindt. Hoe groter de gemeente, hoe groter het percentage ‘lokale’ verhuizingen. In grote steden vindt rond de 80% van de verhuizingen binnen de gemeente plaats, en zoekt slechts een klein deel in een andere gemeente. In kleinere gemeenten is het aandeel lokale verhuizingen kleiner, hoewel het voor zover bekend niet onder de 50% daalt. Wel is het zo dat in kleinere gemeenten relatief meer woningzoekenden naar elders vertrekken. Dat is op zichzelf niet vreemd: in kleine gemeenten is de kans om een opleiding of een baan te krijgen kleiner dan in een grote gemeente, dus is de kans groter dat er vanwege carrièreredenen naar een andere gemeente wordt verhuisd.

 

In de provincie Utrecht heeft het provinciebestuur een aantal jaren geleden het initiatief genomen om te komen tot één provinciale woningmarkt, zonder deelmarkten met hun eigen hekjes. Dat gebeurd niet zonder tegenspraak van de kant van gemeenten, die soms zorgen hadden voor de instroom vanuit andere gemeenten. In april 2003 werden de woningmarktgebieden en de regionale aanbodsystemen van drie van de vier regio’s samengevoegd, waardoor woningzoekenden zich in dit gebied vrij konden vestigen en via één aanbodsysteem konden reageren op alle woningen. Het aantal interregionale reacties nam aanvankelijk sterk toe. Ook het percentage verhuringen aan woningzoekenden uit andere deelgebieden steeg, vooral bij de aantrekkelijke eengezinswoningen (zie figuur). Dit effect kwam het sterkst naar voren in Zuidoost, maar ook daar werden nog altijd de meeste woningen verhuurd aan lokale inwoners. In 2005 bleek de belangstelling om naar een ander deelgebied te verhuizen al behoorlijk afgezwakt. We kunnen spreken van een ‘boeggolfeffect’.[1]

Ontwikkeling percentage verhuringen aan woningzoekenden uit andere deelgebieden , per deelgebied (bestemming), 2001-2005

 

3. Uit bestaande lokale voorrangsregels in het land blijkt naar verwachting dat het gaat om maatregelen voor veel kleiner deel van het aanbod dan 50%. In verschillende regio’s in Nederland worden nu al vormen van lokaal maatwerk gehanteerd. Ondanks de verscheidenheid in doelen en uitwerkingen van de regelingen valt hieruit een algemeen beeld te halen[2]. In veel gevallen gaat het om een regeling die betrekking heeft op maximaal zo’n 30% van het aanbod; in lang niet alle gevallen wordt dit percentage ook daadwerkelijk volledig benut. Uit rapportages en jaarverslagen blijkt dat de meeste verhuringen aan inwoners uit de eigen gemeente gebeuren; in de meeste gemeenten zit dat percentage tussen de 60-80%. Het aandeel verhuringen aan mensen van buiten de regio schommelt doorgaans rond de 10%. Daarbij is te zien in de grote gemeenten[3]het aandeel verhuringen aan eigen inwoners groter is dan gemiddeld in de regio. In kleinere gemeenten ligt het aandeel verhuringen aan eigen inwoners vaak onder het regionale gemiddelde. Slechts bij hoge uitzondering ligt het percentage toewijzingen aan eigen inwoners onder de 40%. Van gemeenten waar relatief veel woningen worden toegewezen aan mensen uit een andere gemeente, verhuizen de eigen inwoners vaak naar een andere gemeente. Met andere woorden: in dit soort gemeenten vindt uitwisseling plaats. Dit kan duiden op verdringing van lokale woningzoekenden. Maar vaak gaat het ook om een natuurlijk verschijnsel en is er sprake van complementair woningaanbod (zoals al eerder werd geconstateerd). Bijvoorbeeld de starters of jongeren uit Rijswijk of Rijnwoude verhuizen naar Den Haag respectievelijk Alphen aan den Rijn, terwijl jonge gezinnen uit de grote steden een tegengestelde beweging maken.

 

Bron: Rigo



[1]       Eén provincie, één woningmarkt. Effecten van het provinciale woonruimteverdelingsbeleid, RIGO Research en Advies, i.o.v. Provincie Utrecht, maart 2006

[2]       Gebaseerd op een inventarisatie  in Stadsregio Amsterdam, Regio Utrecht, voormalig Holland Rijnland, voormalige Rijnstreek, Haaglanden. Bronnen: Rapportage Woonruimteverdeling 2010 en 2009, Stadsregio Amsterdam, RWU jaarverslag 201 en 2009, Jaarrapportages Woonzicht 2010, Jaaarverslag SWR 2010 en 2009, Aanbodrapportage SVH 2010,

[3]       O. a. Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Delft, Alphen aan den Rijn, Leiden.


Share our website