BURGERFORUM agendapunt 8 - nota grondbeleid (Jos Tijdhof)
In 2014 is het mandaat om de grondprijzen vast te stellen van de raad naar het college gegaan.
Dat hebben wij helaas als raad uit handen gegeven, anders hadden we zelf nog wat aan de prijzen kunnen doen.
Vinden we als raad nog steeds dat dit bij het college moet liggen?
En wat vind het college hiervan?
pagina 7 / De economische crisis is een harde les geweest en heeft overal in den lande voor het besef gezorgd dat grondbeleid veel meer dan voorheen facilitair moet zijn, maar andere kant ook flexibel moet zijn zodat op economische omstandigheden en kansen kan worden ingespeeld.
Toen de woningmarkt niet wilde vlotten heeft BF nog voorgesteld de kavelprijzen fors naar beneden bij te stellen om in ieder geval nog wat geld binnen te krijgen en niet te hoeven afwaarderen.
Helaas is dat niet gebeurd.
Het is inderdaad belangrijk om flexibel te blijven! Daar zijn we het helemaal mee eens. Dat zie je maar weer aan de PRIMOS cijfers ... die telkens weer wijzigen en waar je dan alle bouwplannen weer op moet gaan bijstellen.
Wat zijn de momentele actieve grondprijzen in de diverse kerkdorpen?
Moeten we als gemeente het bouwen meer gaan bevorderen?
Zodat de primos cijfers hierdoor ook beter gaan uitvallen voor de gemeente Losser.
pagina 7 – Wat nieuwe plannen betreft gaat onze voorkeur zeker niet uit naar project Ontwikkelaars die snel geld willen zien of juist heel afwachtend blijven.
Plannen duren daardoor vaak veel te lang. Voorbeelden: locatie Martinusschool, Kerkstraat 30, hoek Oldenzaalsestraat/Lutterstraat, hoek Gronausestraat/dr. Fredrikstraat. En als het rendement niet hoog genoeg is hoor je er niets van weer en haken ze af.
Kunnen we als gemeente meer druk uitoefenen dat projecten sneller worden uitgevoerd?
Gesteld wordt dat het bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk -, maatschappelijk - of volkshuisvestelijk oogpunt op een gegeven moment wenselijk zou kunnen zijn om over te gaan tot actief grondbeleid. Daar is BF het mee eens.
Zijn er kansen binnen onze gemeente voor het invoeren van erfpacht?
Dit voor sociale woningbouw en starterswoningen.
Er zijn verschillende methodes om grondprijzen vast te stellen. In Losser wordt sinds 2014 de genormeerd residuele methode gebruikt. Dit houdt in dat de grondprijs het residu is van de verkoopprijs van een woning of bedrijfspand minus de stichtingskosten. De stichtingskosten zijn alle kosten die gemaakt moeten worden om het gebouw te realiseren zoals bouwkosten, ontwerpkosten, leges, rente etc. Genormeerd houdt in dat de kosten worden geschat aan de hand van referentieprojecten.
Dat is ook gebeurd bij de grondexploitatie Wonen aan de Dinkel en daar leggen we dus fors geld op toe.
Is deze methode van grondprijzen wel de beste methode?
Zijn hier misschien betere methodes voor , zodat we niet zo snel met missers te maken hebben?
Tot zover Voorzitter
-----------------------------------------
BURGERFORUM agendapunt 5 – Notitie karakteristieke panden (Martha Horstman)
U vraagt ons om in de volgende raadsvergadering op de “notitie karakteristieke panden centrum Losser gewijzigd vast te stellen”.
Het vaststellen van een lijst met karakteristieke panden was ook een wens van ons, omdat er al te veel beeldbepalende panden in onze gemeente zijn gesloopt. Wij zouden zo’n lijst graag voor onze hele gemeente zien.
Er ligt nu een lijst en BF heeft hier toch een aantal vragen over.
Allereerst begrijpen wij niet waarom niet aan de gemeentelijke monumentencommissie en de Historische Kring is gevraagd om met een lijst karakteristieke panden te komen. Zij zijn in onze ogen bij uitstek de deskundigen die dit goed kunnen.
En om verder maar met de deur in huis te vallen wat heeft een lijst met karakteristieke panden voor zin als het ook een bewuste keuze is om daarnaast in de bijbehorende sloopregeling flexibiliteit te bieden aan mogelijke nieuwbouwontwikkelingen. Het college vindt het niet gewenst om potentiele centrumvernieuwing op slot te zetten. Dat snappen we.
Maar hoever gaat die flexibiliteit dan?
Hier is het waar bij BF de schoen wringt en dan denken we aan de Aloysiusschool. Wij willen dat dit pand ingepast wordt in nieuwe ontwikkelingen, het liefst met de kastanjebomen voor zover ze niet ziek zijn.
Wij vinden dat u zich hierin tegen spreekt. U gaat voor behoud van karakteristieke panden maar als het uit komt kan er gesloopt worden om plaats te maken voor nieuwbouw. (Raadsvoorstel 1.3)
Het lijkt er nu op dat u met uw formulering bewust de deur open zet voor andere ontwikkelingen, denk daarbij aan een supermarkt. Graag een reactie.
Volgens ons wordt onze mening ook door de Historische Kring Losser en de monumentencommissie gedeeld.
De gemeente heeft de bewoners op 19-09-2017 een brief gestuurd dat hun huidige pand wordt aangemerkt als karakteristiek pand.
Hierin geeft u aan dat nadat de notitie is vastgelegd de sloopregelingen worden opgenomen.
Met het opnemen van de sloopregeling zal het verboden worden om zónder of in afwijking van de omgevingsvergunning karakteristieke gebouwen of delen daarvan zonder meer te slopen.
U geeft aan het belangrijk te vinden dat het huidige straatbeeld zoveel mogelijk behouden blijft.
Ja dat vinden wij als BF ook, maar geld dit ook voor gebouwen waarvan de gemeente eigenaar is?
Zijn bewoners vooraf op de hoogte gesteld dat hun woning voldoet aan de kwalificaties die hun pand als karakteristiek te bestempelen?
Zij vragen er meestal niet om en hebben gewoon een woning die aan de kwalificaties voldoet en als er dan een brief door de bus komt met bepaalde beperkingen o.a. ten aanzien van sloop, ja dan gaan de hakken in het zand. Mensen willen zelf bepalen wat ze doen met hun pand.
Ten aanzien van subsidiemogelijkheden voor dit soort panden: BURGERFORUM vindt het juist wél belangrijk om hier de subsidiemogelijkheden te benoemen en juist waar dat maar enigszins mogelijk is bewoners hier actief mee te helpen om deze karakteristieke panden voor Losser te behouden.
Over de zienswijzen die door bewoners zijn ingediend willen we voorstellen: “Ga met deze bewoners het gesprek aan om ze het belang van hun woning voor Losser te laten zien.”
De zienswijzen van de Historische Kring en Gemeentelijke Monumentencommissie vonden wij heel waardevol. Wat ons betreft horen in ieder ook het vml café Veldhuis later Dunhof en Kosterstraat 1 (vml bank) bij de karakteristieke panden.
Er staan overigens panden op de lijst die als karakteristiek aangemerkt zijn, maar wij grote vraagtekens bij hebben (o.a. Brinkstraat 38 of Langenkamp 16, Kerkstraat 36).
Tot slot: Kan het college aangeven wanneer de lijst met gemeentelijke monumenten wordt geactualiseerd en waar kunnen we deze lijst inzien?
-----------------------------------------------------------------------------------------
BURGERFORUM – agendapunt 4 – PIP Punthuizen/Stroothuizen en Landgoederen Oldenzaal (Lies ter Haar)
Allereerst iets over de omschrijvingen. Waar wordt gesproken over Dinkelland ligt er maar een klein stukje van deze gebieden in deze gemeente en de term landgoederen Oldenzaal slaat helemaal nergens op. Daar ligt maar een paar m2, de rest ligt in onze gemeente. Dus waar hebben we het over!
Ten aanzien van het voorstel zelf
Ten aanzien van de maatregelen ter vermindering van de stikstofbelasting willen we opmerken dat dit allemaal leuk en aardig is, maar wat hebben we aan deze ingrepen als aan de andere kant van de grens helemaal geen PAS bestaat en niets gebeurt wat de stikstofbelasting betreft. Er zijn of worden dicht bij de grens 5 grote schuren gebouwd met ongeveer 200.000 kippen. Waarom dan honderden miljoenen uitgeven voor de natuur, terwijl de grensoverschrijdende uitstoot deze aanpak weer teniet doet?
Datzelfde geldt voor vernatting. In het inrichtingsplan gaat men er van uit om de bodem natter te maken en de waterstand te verhogen t.b.v. de flora en fauna. Duitsland zou dan ook haar steentje moeten bijdragen c.q. meewerken aan het dempen van sloten. Anders zou het project niet het verwachte redendement opleveren, alhoewel dit pas in de volgende fase aan de orde komt. Hierover waren al contacten met Duitsland. Hoe ver is het hiermee? Wat doet Duitsland nu wel of niet?
Wat het verhogen van de grondwaterstand Punthuizen-Stroothuizen betreft staat op pagina 4 van het raadsvoorstel ook dat de aanvullende maatregelen in de aansluitende periode 2021-2017 gerealiseerd moeten worden. Terugwerkend in jaren dus?
Door de uitspraak van het Europese Hof zou de basis onder de plannen ter discussie kunnen worden gesteld wat de PAS betreft. Maar u stelt dat dit arrest het vaststellen van de PIP’s door Provinciale Staten niet in de weg staat. Waarom is er dan een uitspraak van het Europese Hof gevraagd en wat heeft deze dan voor waarde?
Keuze PIP op bestemmingsplan
In 2016 heeft Losser richting Gedeputeerde Staten de voorkeur voor een PIP als ruimtelijk instrument uitgesproken, mits rekening zou worden gehouden met een aantal aspecten.
Dat MITS geldt nog steeds wat ons betreft.
Op zich vinden wij overigens niks mis met de huidige inrichting van zowel Punthuizen/Stroothuizen als landgoederen Oldenzaal. Dit wordt al gekenmerkt door prachtige natuur en vergezichten.
Er zijn nogal wat bezwaren binnen gekomen op de plannen. Wat wordt hier concreet mee gedaan? Hoe worden knelpunten opgelost? En ook staat er dat er niet altijd een passende oplossing gevonden kan worden en schade op basis van een compensatieregeling wordt vergoed. Graag duidelijkheid wat deze regeling inhoudt en hoe deze wordt opgebouwd.
N.a.v. de PIP antwoordbrief aan PS
In de brief gedateerd 19 december 2018 aan Provinciale Staten, een hartekreet noemt u dat zelf, verzoekt u PS nogmaals al het mogelijke te doen om tijdig met concrete en duurzame en toekomstbestendige oplossingen te komen voor de agrariërs die te maken krijgen met de inrichtingsmaatregelen maar nu nog in onzekerheid verkeren. En u vertrouwt er op dat PS er voor zorgt dat er geen enkele agrarische ondernemer tussen de wielen komt ten gevolge van Natura 2000.
Maar wat als dat niet gebeurt? Wat kunnen we als gemeente dan nog doen?
Waarom dient u geen zienswijze in en vindt u deze brief zo voldoende?
En kijkend naar al die bezwaren en alle onduidelijkheid rondom het oplossen van knelpunten en compensatie, vragen we ons ook af of het wel de juiste keuze was om dit in handen te geven van de provincie?
T.a.v. Punthuizen/Stroothuizen:
Het beheerplan voor het Natura 2000-gebied "Dinkelland" is op 12 september 2016 in werking getreden. De maatregelen moeten voor het grootste deel binnen zes jaar na vaststelling van de beheerplannen vastgesteld worden.
Is dat niet een erg krappe termijn, ook gezien alle bezwaren die binnen zijn gekomen?
We gaan tientallen miljoenen investeren, maar of de plannen aan de verwachtingen voldoen is nog maar afwachten als wij het hele rijtje maatregelen bekijken. Wij vinden dat een grote gok.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Nulmeting Melkweg
In de rondvraag vroegen wij of de nulmeting Melkweg al heeft plaatsgevonden.
Dat was het geval. Zowel wat verkeersintensiteit betreft als snelheid en soort voertuigen.
In 2014 is het mandaat om de grondprijzen vast te stellen van de raad naar het college gegaan.
Dat hebben wij helaas als raad uit handen gegeven, anders hadden we zelf nog wat aan de prijzen kunnen doen.
Vinden we als raad nog steeds dat dit bij het college moet liggen?
En wat vind het college hiervan?
pagina 7 / De economische crisis is een harde les geweest en heeft overal in den lande voor het besef gezorgd dat grondbeleid veel meer dan voorheen facilitair moet zijn, maar andere kant ook flexibel moet zijn zodat op economische omstandigheden en kansen kan worden ingespeeld.
Toen de woningmarkt niet wilde vlotten heeft BF nog voorgesteld de kavelprijzen fors naar beneden bij te stellen om in ieder geval nog wat geld binnen te krijgen en niet te hoeven afwaarderen.
Helaas is dat niet gebeurd.
Het is inderdaad belangrijk om flexibel te blijven! Daar zijn we het helemaal mee eens. Dat zie je maar weer aan de PRIMOS cijfers ... die telkens weer wijzigen en waar je dan alle bouwplannen weer op moet gaan bijstellen.
Wat zijn de momentele actieve grondprijzen in de diverse kerkdorpen?
Moeten we als gemeente het bouwen meer gaan bevorderen?
Zodat de primos cijfers hierdoor ook beter gaan uitvallen voor de gemeente Losser.
pagina 7 – Wat nieuwe plannen betreft gaat onze voorkeur zeker niet uit naar project Ontwikkelaars die snel geld willen zien of juist heel afwachtend blijven.
Plannen duren daardoor vaak veel te lang. Voorbeelden: locatie Martinusschool, Kerkstraat 30, hoek Oldenzaalsestraat/Lutterstraat, hoek Gronausestraat/dr. Fredrikstraat. En als het rendement niet hoog genoeg is hoor je er niets van weer en haken ze af.
Kunnen we als gemeente meer druk uitoefenen dat projecten sneller worden uitgevoerd?
Gesteld wordt dat het bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk -, maatschappelijk - of volkshuisvestelijk oogpunt op een gegeven moment wenselijk zou kunnen zijn om over te gaan tot actief grondbeleid. Daar is BF het mee eens.
Zijn er kansen binnen onze gemeente voor het invoeren van erfpacht?
Dit voor sociale woningbouw en starterswoningen.
Er zijn verschillende methodes om grondprijzen vast te stellen. In Losser wordt sinds 2014 de genormeerd residuele methode gebruikt. Dit houdt in dat de grondprijs het residu is van de verkoopprijs van een woning of bedrijfspand minus de stichtingskosten. De stichtingskosten zijn alle kosten die gemaakt moeten worden om het gebouw te realiseren zoals bouwkosten, ontwerpkosten, leges, rente etc. Genormeerd houdt in dat de kosten worden geschat aan de hand van referentieprojecten.
Dat is ook gebeurd bij de grondexploitatie Wonen aan de Dinkel en daar leggen we dus fors geld op toe.
Is deze methode van grondprijzen wel de beste methode?
Zijn hier misschien betere methodes voor , zodat we niet zo snel met missers te maken hebben?
Tot zover Voorzitter
-----------------------------------------
BURGERFORUM agendapunt 5 – Notitie karakteristieke panden (Martha Horstman)
U vraagt ons om in de volgende raadsvergadering op de “notitie karakteristieke panden centrum Losser gewijzigd vast te stellen”.
Het vaststellen van een lijst met karakteristieke panden was ook een wens van ons, omdat er al te veel beeldbepalende panden in onze gemeente zijn gesloopt. Wij zouden zo’n lijst graag voor onze hele gemeente zien.
Er ligt nu een lijst en BF heeft hier toch een aantal vragen over.
Allereerst begrijpen wij niet waarom niet aan de gemeentelijke monumentencommissie en de Historische Kring is gevraagd om met een lijst karakteristieke panden te komen. Zij zijn in onze ogen bij uitstek de deskundigen die dit goed kunnen.
En om verder maar met de deur in huis te vallen wat heeft een lijst met karakteristieke panden voor zin als het ook een bewuste keuze is om daarnaast in de bijbehorende sloopregeling flexibiliteit te bieden aan mogelijke nieuwbouwontwikkelingen. Het college vindt het niet gewenst om potentiele centrumvernieuwing op slot te zetten. Dat snappen we.
Maar hoever gaat die flexibiliteit dan?
Hier is het waar bij BF de schoen wringt en dan denken we aan de Aloysiusschool. Wij willen dat dit pand ingepast wordt in nieuwe ontwikkelingen, het liefst met de kastanjebomen voor zover ze niet ziek zijn.
Wij vinden dat u zich hierin tegen spreekt. U gaat voor behoud van karakteristieke panden maar als het uit komt kan er gesloopt worden om plaats te maken voor nieuwbouw. (Raadsvoorstel 1.3)
Het lijkt er nu op dat u met uw formulering bewust de deur open zet voor andere ontwikkelingen, denk daarbij aan een supermarkt. Graag een reactie.
Volgens ons wordt onze mening ook door de Historische Kring Losser en de monumentencommissie gedeeld.
De gemeente heeft de bewoners op 19-09-2017 een brief gestuurd dat hun huidige pand wordt aangemerkt als karakteristiek pand.
Hierin geeft u aan dat nadat de notitie is vastgelegd de sloopregelingen worden opgenomen.
Met het opnemen van de sloopregeling zal het verboden worden om zónder of in afwijking van de omgevingsvergunning karakteristieke gebouwen of delen daarvan zonder meer te slopen.
U geeft aan het belangrijk te vinden dat het huidige straatbeeld zoveel mogelijk behouden blijft.
Ja dat vinden wij als BF ook, maar geld dit ook voor gebouwen waarvan de gemeente eigenaar is?
Zijn bewoners vooraf op de hoogte gesteld dat hun woning voldoet aan de kwalificaties die hun pand als karakteristiek te bestempelen?
Zij vragen er meestal niet om en hebben gewoon een woning die aan de kwalificaties voldoet en als er dan een brief door de bus komt met bepaalde beperkingen o.a. ten aanzien van sloop, ja dan gaan de hakken in het zand. Mensen willen zelf bepalen wat ze doen met hun pand.
Ten aanzien van subsidiemogelijkheden voor dit soort panden: BURGERFORUM vindt het juist wél belangrijk om hier de subsidiemogelijkheden te benoemen en juist waar dat maar enigszins mogelijk is bewoners hier actief mee te helpen om deze karakteristieke panden voor Losser te behouden.
Over de zienswijzen die door bewoners zijn ingediend willen we voorstellen: “Ga met deze bewoners het gesprek aan om ze het belang van hun woning voor Losser te laten zien.”
De zienswijzen van de Historische Kring en Gemeentelijke Monumentencommissie vonden wij heel waardevol. Wat ons betreft horen in ieder ook het vml café Veldhuis later Dunhof en Kosterstraat 1 (vml bank) bij de karakteristieke panden.
Er staan overigens panden op de lijst die als karakteristiek aangemerkt zijn, maar wij grote vraagtekens bij hebben (o.a. Brinkstraat 38 of Langenkamp 16, Kerkstraat 36).
Tot slot: Kan het college aangeven wanneer de lijst met gemeentelijke monumenten wordt geactualiseerd en waar kunnen we deze lijst inzien?
-----------------------------------------------------------------------------------------
BURGERFORUM – agendapunt 4 – PIP Punthuizen/Stroothuizen en Landgoederen Oldenzaal (Lies ter Haar)
Allereerst iets over de omschrijvingen. Waar wordt gesproken over Dinkelland ligt er maar een klein stukje van deze gebieden in deze gemeente en de term landgoederen Oldenzaal slaat helemaal nergens op. Daar ligt maar een paar m2, de rest ligt in onze gemeente. Dus waar hebben we het over!
Ten aanzien van het voorstel zelf
Ten aanzien van de maatregelen ter vermindering van de stikstofbelasting willen we opmerken dat dit allemaal leuk en aardig is, maar wat hebben we aan deze ingrepen als aan de andere kant van de grens helemaal geen PAS bestaat en niets gebeurt wat de stikstofbelasting betreft. Er zijn of worden dicht bij de grens 5 grote schuren gebouwd met ongeveer 200.000 kippen. Waarom dan honderden miljoenen uitgeven voor de natuur, terwijl de grensoverschrijdende uitstoot deze aanpak weer teniet doet?
Datzelfde geldt voor vernatting. In het inrichtingsplan gaat men er van uit om de bodem natter te maken en de waterstand te verhogen t.b.v. de flora en fauna. Duitsland zou dan ook haar steentje moeten bijdragen c.q. meewerken aan het dempen van sloten. Anders zou het project niet het verwachte redendement opleveren, alhoewel dit pas in de volgende fase aan de orde komt. Hierover waren al contacten met Duitsland. Hoe ver is het hiermee? Wat doet Duitsland nu wel of niet?
Wat het verhogen van de grondwaterstand Punthuizen-Stroothuizen betreft staat op pagina 4 van het raadsvoorstel ook dat de aanvullende maatregelen in de aansluitende periode 2021-2017 gerealiseerd moeten worden. Terugwerkend in jaren dus?
Door de uitspraak van het Europese Hof zou de basis onder de plannen ter discussie kunnen worden gesteld wat de PAS betreft. Maar u stelt dat dit arrest het vaststellen van de PIP’s door Provinciale Staten niet in de weg staat. Waarom is er dan een uitspraak van het Europese Hof gevraagd en wat heeft deze dan voor waarde?
Keuze PIP op bestemmingsplan
In 2016 heeft Losser richting Gedeputeerde Staten de voorkeur voor een PIP als ruimtelijk instrument uitgesproken, mits rekening zou worden gehouden met een aantal aspecten.
Dat MITS geldt nog steeds wat ons betreft.
Op zich vinden wij overigens niks mis met de huidige inrichting van zowel Punthuizen/Stroothuizen als landgoederen Oldenzaal. Dit wordt al gekenmerkt door prachtige natuur en vergezichten.
Er zijn nogal wat bezwaren binnen gekomen op de plannen. Wat wordt hier concreet mee gedaan? Hoe worden knelpunten opgelost? En ook staat er dat er niet altijd een passende oplossing gevonden kan worden en schade op basis van een compensatieregeling wordt vergoed. Graag duidelijkheid wat deze regeling inhoudt en hoe deze wordt opgebouwd.
N.a.v. de PIP antwoordbrief aan PS
In de brief gedateerd 19 december 2018 aan Provinciale Staten, een hartekreet noemt u dat zelf, verzoekt u PS nogmaals al het mogelijke te doen om tijdig met concrete en duurzame en toekomstbestendige oplossingen te komen voor de agrariërs die te maken krijgen met de inrichtingsmaatregelen maar nu nog in onzekerheid verkeren. En u vertrouwt er op dat PS er voor zorgt dat er geen enkele agrarische ondernemer tussen de wielen komt ten gevolge van Natura 2000.
Maar wat als dat niet gebeurt? Wat kunnen we als gemeente dan nog doen?
Waarom dient u geen zienswijze in en vindt u deze brief zo voldoende?
En kijkend naar al die bezwaren en alle onduidelijkheid rondom het oplossen van knelpunten en compensatie, vragen we ons ook af of het wel de juiste keuze was om dit in handen te geven van de provincie?
T.a.v. Punthuizen/Stroothuizen:
Het beheerplan voor het Natura 2000-gebied "Dinkelland" is op 12 september 2016 in werking getreden. De maatregelen moeten voor het grootste deel binnen zes jaar na vaststelling van de beheerplannen vastgesteld worden.
Is dat niet een erg krappe termijn, ook gezien alle bezwaren die binnen zijn gekomen?
We gaan tientallen miljoenen investeren, maar of de plannen aan de verwachtingen voldoen is nog maar afwachten als wij het hele rijtje maatregelen bekijken. Wij vinden dat een grote gok.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Nulmeting Melkweg
In de rondvraag vroegen wij of de nulmeting Melkweg al heeft plaatsgevonden.
Dat was het geval. Zowel wat verkeersintensiteit betreft als snelheid en soort voertuigen.