Nieuws

Vragen onderzoek Kulturhus-


Commissie vergadering van 20-11-2015 (Henk Filipsen)
Agenda punt: derde onderzoek Kulturhus Losser
 
Vragen voor AEF tijdens de presentatie ronde;
Vraag 1. Is de beschikbare informatie over de realisatie van het Kulturhus kwalitatief (compleet, betrouwbaar, etc.) voldoende om als basis te dienen voor vervolgbesluiten?
Deze vraag wordt in uw rapport beantwoord met, Uit de analyse van de documenten komt naar voren dat voor de business case gebruik is gemaakt van verschillende bronnen die niet altijd op elkaar aansluiten, waardoor het beeld van de kosten en opbrengsten waarmee gerekend is, nogal diffuus is. Kunt u nader uitleggen wat u met Diffuus bedoelt?
Vraag 2. Is het plan voor de realisatie van het Kulturhus gegeven de huidige omstandigheden (nog steeds) haalbaar en uitvoerbaar?  Een antwoord van uw daarop is. De oorspronkelijke business case van de gemeente Losser was in zoverre compleet dat hierin alleen de kosten van de akoestische voorzieningen ontbraken: Hoe verklaart u dan dat in bijlage 1. De bouwkundige kosten en installatiekosten  hoger uitvallen?
 
Vraag 3. Is er op een goede en afdoende wijze rekening gehouden met de kosten die gemaakt moeten worden voor het akoestisch goed afschermen van de geluid producerende ruimten ten opzichte van de overige ruimten in het gebouw en de omliggende bebouwing?
De akoestische metingen zijn verricht in een situatie dat het instrumentarium niet elektronisch versterk zijn de nu meegenomen kostend dekkend om dit geluidsniveau ook op te vangen?.  Zijn afdoende maatregelen genomen in de luchtkanalen dat over spraak tussen de verschillende ruimtes (huurders) gewaarborgd is?
Vraag 4. Zijn alle aspecten die bouwkundig en installatietechnisch noodzakelijk zijn voor de realisatie van het Kulturhus op voldoende wijze meegenomen in de business case?  Is de mogelijkheid voor de vloerbelasting onderzocht t.a.v. gewicht dat de bibliotheek met zich mee brengt? De huidige technische installatie werk nu al niet optimaal t.a.v. cv installatie en de luchtbehandelingsinstallatie, diverse gebouwdelen zijn niet afzonderlijk te regelen. Is in de calculatie van de installaties hier rekening mee gehouden? Lijkt ons van wezenlijk belang gezien de flexibiliteit t.a.v. de verhuurbaarheid.
 
Vraag 5. Hoe groot is het risico van een structurele leegstand bij het vrij te verhuren gedeelte van het gebouw?  Op dit moment heeft alleen stichting het Fundament een intentie overeenkomst getekend. Hoe zit dat met de andere potentiele huurders? We hebben inmiddels vernomen dat de huurders van de huidige muziekschool niet meegaan. Dit om dat daar in de business case geen rekening mee is gehouden. Hierdoor zal de huuropbrengst al met 20.000 euro dalen. Klopt het dat er 5% minder verhuurd wordt er al 100.00 euro minder huuropbrengsten zijn?
In de business case is rekening gehouden met een leegstandspercentage van 10%. Dit terwijl voor circa 50% van de verhuurbare ruimte nog geen huurder gevonden is. Ondanks dat diverse partijen interesse hebben getoond om zich in het Kulturhus te vestigen, zijn nog geen concrete afspraken met hen gemaakt (bijvoorbeeld in de vorm van een intentieovereenkomst). Voor de kelderruimte is er nog geen concrete gegadigde. Aanpassing van het leegstandspercentage is om die reden verstandig. Het voorstel is om uit te gaan van 20% leegstand (zie bijlage voor nadere gevoeligheidsanalyse)  Waarop zijn deze percentage gestoeld? En welk risico gaan we hiermee aan?
 
 Vraag 5. Hoe kan het leegstandsrisico worden verkleind?  U geeft aan dat  In de business case voor de realisatie van het Kulturhus zijn aanpassingen mogelijk om de haalbaarheid te vergroten:
?Aanscherpen van het concept van het Kulturhus om het toegankelijk te maken voor een bredere groep van potentiële huurders. Kunt u hier voorbeelden voor aangeven?
?Inrichten van een professionele beheerorganisatie gericht op de exploitatie van het Kulturhus. Kunt u aangeven wat hiervoor gedaan moet worden? En is onlosmakelijk verbonden om het resultaat wat u aangeeft te halen? Als dit niet gebeurt, wat zijn dan de extra risico’s die we lopen?
?Verlagen van de huurprijzen voor horeca, rekening houdend met de vestiging van een laagdrempelige voorziening in plaats van een grand café. Geeft u hier nu aan dat commerciële exploitatie niet haalbaar is, of dat hier waarschijnlijk geen commercieel bedrijf instapt?
 
Vraag 6. Hoe kunnen de overige gesignaleerde risico’s, o.a. genoemd in de second opinion, worden verminderd?  Kunt u aangeven wat deze risico,s waren die u heeft meegenomen?  Ik mis hier b.v. de aanleg van extra parkeerplaatsen.
 
Vraag 7. Welke andere mogelijkheden zijn er om de exploitatierisico’s te verminderen dan wel nieuw gesignaleerde problemen op te lossen?  Uw schrijft in uw rapport.
Uit de gemaakte berekening blijkt dat het resultaat van de business case het meest gevoelig is voor de aanpassingen van de eigenaarskosten: Hoe is dit te ondervangen?
?Een belangrijk onderdeel van deze kosten zijn de beheerkosten tijdens de exploitatie van het Kulturhus. Wat is hiervoor de oplossing?
?Een aanpassing in de formatie die hiervoor beschikbaar is, is van grote invloed op het uiteindelijke resultaat. Welke relatie moet ik zien om dit te voorkomen?
 
Beperken van leegstands- en exploitatierisico
?Verbreed het concept van het Kulturhus zodanig dat de locatie zich ontwikkelt tot een concentratiepunt voor organisaties actief op het gebied van maatschappelijke ontwikkeling, waarbij het gaat om zorg, welzijn, jeugd, wonen, cultuur, etc.
?Maak op basis van het herijkte concept een nieuwe indeling voor het Kulturhus, gericht op het zo optimaal mogelijk benutten van de synergie tussen de huurders
?Pas de naamgeving van het Kulturhus zodanig aan, dat deze aansluit op de bredere propositie en bij geïnteresseerde huurders de gewenste associatie oproept
?Vertaal het aangepaste concept in een scherpe propositie gericht op het aantrekken van organisaties die hierbinnen passen en gebruik deze propositie voor een actieve (markt)benadering van potentiële geïnteresseerden
?Hanteer marktconforme huurprijzen, gebaseerd op een reële inschatting van de draagkracht van potentiële huurders
?Focus voor de horeca in het Kulturhus op een laagdrempelige voorziening gericht op bezoekers en (toeristische) passanten en werk hiervoor met een reële huurprijs
?Baseer de servicekosten op de kosten van de minimaal af te nemen voorzieningen en biedt exBeperken van leegstands- en exploitatierisico (vervolg)
?Richt een professionele beheerorganisatie in, die naast het beheer en onderhoud van de locatie aan de slag gaat met het aantrekken van nieuwe huurders
?Plaats de exploitatie van het Kulturhus op afstand van de gemeente door deze onder te brengen in een aparte rechtspersoon om de invloed van de risico’s in de exploitatie op de jaarlijkse gemeentelijke begroting te beperkentra voorzieningen aan in een overzichtelijk en transparant ‘menu’
Geven de bovengenoemde aanbevelingen weer wat wenselijk is of wat noodzakelijk is om het plan te laten slagen?
Voor de (negatieve) kasstroom die samenhangt met de realisatie van het Kulturhus geldt dat deze in de loop van de tijd sterker negatief wordt, doordat de geïndexeerde kosten in absolute zin sterker toenemen dan de geïndexeerde opbrengsten (zie overzicht in bijlage.
Kunt u aangeven wat dit inhoud en met name bij de start van het project?
 
De inzet van maximaal 2 fte aan beheerformatie voor het Kulturhus achten wij voldoende*
* De kosten van de overige formatie die in de oorspronkelijke business case in de beheerkosten is opgenomen, komen (zonder aanvullende maatregelen) wel voor rekening van de gemeente Losser, maar vallen buiten de scope van de business case voor de realisatie van het Kulturhus.
Kan ik vertalen al zijne dat deze kosten op de gemeente begroting terug komen?
En hoe groot zijn deze kosten?
Dan wellicht toch nog de koppeling bij beheers- en servicekosten is  nagevraagd of die ruimte er wil is, gezien de contracten met Enschede?
 
Algemeen:
Invulling van vervolgproces
?Maak met Stichting Fundament op korte termijn sluitende afspraken over de verdeling van de opbrengsten van de huidige vestigingslocaties, zodat hierover over en weer helderheid ontstaat
?Richt voor de realisatie van het Kulturhus een overkoepelende projectorganisatie in, waarin alle activiteiten in samenhang worden uitgevoerd onder de verantwoordelijkheid van één projectleider, die direct rapporteert aan de bestuurlijk opdrachtgever
?Laat de projectorganisatie starten met het opstellen van een helder projectplan, waarin is aangegeven wat het (aangepaste) op te leveren resultaat is en op welke wijze dit te realiseren is en leg dit plan ter goedkeuring voor aan de Gemeenteraad
?Richt voor de realisatie van het Kulturhus een risicomanagementsysteem in dat erop gericht is om de risico’s die spelen in de voortgang van de realisatie tijdig inzichtelijk te maken en te beheersen
Invulling van vervolgproces (vervolg)
?Maak in de realisatie van het Kulturhus gebruik van een team van ‘dwarskijkers’ dat de ontwikkeling kritisch blijft volgen en een eventuele tunnelvisie helpt voorkomen
?Stel de Gemeenteraad in staat om aan de hand van tussentijdse voortgangrapportages haar controlerende taak uit te oefenen daar waar het gaat om sturing en beheersing vooraf en tijdens een project, op de aspecten tijd, geld, kwaliteit en resultaat
Hoe moet ik de invulling wegen in het geheel afgezet t.a.v. de financiële uitkomsten?
 
Is het bestaande gemeentehuis zowel energetisch als technisch nog wel verantwoord om te verbouwen?
 
Commissie vergadering van 20-11-2015 (Henk Filipsen)
Agenda punt: derde onderzoek Kulturhus Losser
 
Vragen voor AEF tijdens de presentatie ronde;
Vraag 1. Is de beschikbare informatie over de realisatie van het Kulturhus kwalitatief (compleet, betrouwbaar, etc.) voldoende om als basis te dienen voor vervolgbesluiten?
Deze vraag wordt in uw rapport beantwoord met, Uit de analyse van de documenten komt naar voren dat voor de business case gebruik is gemaakt van verschillende bronnen die niet altijd op elkaar aansluiten, waardoor het beeld van de kosten en opbrengsten waarmee gerekend is, nogal diffuus is. Kunt u nader uitleggen wat u met Diffuus bedoelt?
Vraag 2. Is het plan voor de realisatie van het Kulturhus gegeven de huidige omstandigheden (nog steeds) haalbaar en uitvoerbaar?  Een antwoord van uw daarop is. De oorspronkelijke business case van de gemeente Losser was in zoverre compleet dat hierin alleen de kosten van de akoestische voorzieningen ontbraken: Hoe verklaart u dan dat in bijlage 1. De bouwkundige kosten en installatiekosten  hoger uitvallen?
 
Vraag 3. Is er op een goede en afdoende wijze rekening gehouden met de kosten die gemaakt moeten worden voor het akoestisch goed afschermen van de geluid producerende ruimten ten opzichte van de overige ruimten in het gebouw en de omliggende bebouwing?
De akoestische metingen zijn verricht in een situatie dat het instrumentarium niet elektronisch versterk zijn de nu meegenomen kostend dekkend om dit geluidsniveau ook op te vangen?.  Zijn afdoende maatregelen genomen in de luchtkanalen dat over spraak tussen de verschillende ruimtes (huurders) gewaarborgd is?
Vraag 4. Zijn alle aspecten die bouwkundig en installatietechnisch noodzakelijk zijn voor de realisatie van het Kulturhus op voldoende wijze meegenomen in de business case?  Is de mogelijkheid voor de vloerbelasting onderzocht t.a.v. gewicht dat de bibliotheek met zich mee brengt? De huidige technische installatie werk nu al niet optimaal t.a.v. cv installatie en de luchtbehandelingsinstallatie, diverse gebouwdelen zijn niet afzonderlijk te regelen. Is in de calculatie van de installaties hier rekening mee gehouden? Lijkt ons van wezenlijk belang gezien de flexibiliteit t.a.v. de verhuurbaarheid.
 
Vraag 5. Hoe groot is het risico van een structurele leegstand bij het vrij te verhuren gedeelte van het gebouw?  Op dit moment heeft alleen stichting het Fundament een intentie overeenkomst getekend. Hoe zit dat met de andere potentiele huurders? We hebben inmiddels vernomen dat de huurders van de huidige muziekschool niet meegaan. Dit om dat daar in de business case geen rekening mee is gehouden. Hierdoor zal de huuropbrengst al met 20.000 euro dalen. Klopt het dat er 5% minder verhuurd wordt er al 100.00 euro minder huuropbrengsten zijn?
In de business case is rekening gehouden met een leegstandspercentage van 10%. Dit terwijl voor circa 50% van de verhuurbare ruimte nog geen huurder gevonden is. Ondanks dat diverse partijen interesse hebben getoond om zich in het Kulturhus te vestigen, zijn nog geen concrete afspraken met hen gemaakt (bijvoorbeeld in de vorm van een intentieovereenkomst). Voor de kelderruimte is er nog geen concrete gegadigde. Aanpassing van het leegstandspercentage is om die reden verstandig. Het voorstel is om uit te gaan van 20% leegstand (zie bijlage voor nadere gevoeligheidsanalyse)  Waarop zijn deze percentage gestoeld? En welk risico gaan we hiermee aan?
 
 Vraag 5. Hoe kan het leegstandsrisico worden verkleind?  U geeft aan dat  In de business case voor de realisatie van het Kulturhus zijn aanpassingen mogelijk om de haalbaarheid te vergroten:
?Aanscherpen van het concept van het Kulturhus om het toegankelijk te maken voor een bredere groep van potentiële huurders. Kunt u hier voorbeelden voor aangeven?
?Inrichten van een professionele beheerorganisatie gericht op de exploitatie van het Kulturhus. Kunt u aangeven wat hiervoor gedaan moet worden? En is onlosmakelijk verbonden om het resultaat wat u aangeeft te halen? Als dit niet gebeurt, wat zijn dan de extra risico’s die we lopen?
?Verlagen van de huurprijzen voor horeca, rekening houdend met de vestiging van een laagdrempelige voorziening in plaats van een grand café. Geeft u hier nu aan dat commerciële exploitatie niet haalbaar is, of dat hier waarschijnlijk geen commercieel bedrijf instapt?
 
Vraag 6. Hoe kunnen de overige gesignaleerde risico’s, o.a. genoemd in de second opinion, worden verminderd?  Kunt u aangeven wat deze risico,s waren die u heeft meegenomen?  Ik mis hier b.v. de aanleg van extra parkeerplaatsen.
 
Vraag 7. Welke andere mogelijkheden zijn er om de exploitatierisico’s te verminderen dan wel nieuw gesignaleerde problemen op te lossen?  Uw schrijft in uw rapport.
Uit de gemaakte berekening blijkt dat het resultaat van de business case het meest gevoelig is voor de aanpassingen van de eigenaarskosten: Hoe is dit te ondervangen?
?Een belangrijk onderdeel van deze kosten zijn de beheerkosten tijdens de exploitatie van het Kulturhus. Wat is hiervoor de oplossing?
?Een aanpassing in de formatie die hiervoor beschikbaar is, is van grote invloed op het uiteindelijke resultaat. Welke relatie moet ik zien om dit te voorkomen?
 
Beperken van leegstands- en exploitatierisico
?Verbreed het concept van het Kulturhus zodanig dat de locatie zich ontwikkelt tot een concentratiepunt voor organisaties actief op het gebied van maatschappelijke ontwikkeling, waarbij het gaat om zorg, welzijn, jeugd, wonen, cultuur, etc.
?Maak op basis van het herijkte concept een nieuwe indeling voor het Kulturhus, gericht op het zo optimaal mogelijk benutten van de synergie tussen de huurders
?Pas de naamgeving van het Kulturhus zodanig aan, dat deze aansluit op de bredere propositie en bij geïnteresseerde huurders de gewenste associatie oproept
?Vertaal het aangepaste concept in een scherpe propositie gericht op het aantrekken van organisaties die hierbinnen passen en gebruik deze propositie voor een actieve (markt)benadering van potentiële geïnteresseerden
?Hanteer marktconforme huurprijzen, gebaseerd op een reële inschatting van de draagkracht van potentiële huurders
?Focus voor de horeca in het Kulturhus op een laagdrempelige voorziening gericht op bezoekers en (toeristische) passanten en werk hiervoor met een reële huurprijs
?Baseer de servicekosten op de kosten van de minimaal af te nemen voorzieningen en biedt exBeperken van leegstands- en exploitatierisico (vervolg)
?Richt een professionele beheerorganisatie in, die naast het beheer en onderhoud van de locatie aan de slag gaat met het aantrekken van nieuwe huurders
?Plaats de exploitatie van het Kulturhus op afstand van de gemeente door deze onder te brengen in een aparte rechtspersoon om de invloed van de risico’s in de exploitatie op de jaarlijkse gemeentelijke begroting te beperkentra voorzieningen aan in een overzichtelijk en transparant ‘menu’
Geven de bovengenoemde aanbevelingen weer wat wenselijk is of wat noodzakelijk is om het plan te laten slagen?
Voor de (negatieve) kasstroom die samenhangt met de realisatie van het Kulturhus geldt dat deze in de loop van de tijd sterker negatief wordt, doordat de geïndexeerde kosten in absolute zin sterker toenemen dan de geïndexeerde opbrengsten (zie overzicht in bijlage.
Kunt u aangeven wat dit inhoud en met name bij de start van het project?
 
De inzet van maximaal 2 fte aan beheerformatie voor het Kulturhus achten wij voldoende*
* De kosten van de overige formatie die in de oorspronkelijke business case in de beheerkosten is opgenomen, komen (zonder aanvullende maatregelen) wel voor rekening van de gemeente Losser, maar vallen buiten de scope van de business case voor de realisatie van het Kulturhus.
Kan ik vertalen al zijne dat deze kosten op de gemeente begroting terug komen?
En hoe groot zijn deze kosten?
Dan wellicht toch nog de koppeling bij beheers- en servicekosten is  nagevraagd of die ruimte er wil is, gezien de contracten met Enschede?
 
Algemeen:
Invulling van vervolgproces
?Maak met Stichting Fundament op korte termijn sluitende afspraken over de verdeling van de opbrengsten van de huidige vestigingslocaties, zodat hierover over en weer helderheid ontstaat
?Richt voor de realisatie van het Kulturhus een overkoepelende projectorganisatie in, waarin alle activiteiten in samenhang worden uitgevoerd onder de verantwoordelijkheid van één projectleider, die direct rapporteert aan de bestuurlijk opdrachtgever
?Laat de projectorganisatie starten met het opstellen van een helder projectplan, waarin is aangegeven wat het (aangepaste) op te leveren resultaat is en op welke wijze dit te realiseren is en leg dit plan ter goedkeuring voor aan de Gemeenteraad
?Richt voor de realisatie van het Kulturhus een risicomanagementsysteem in dat erop gericht is om de risico’s die spelen in de voortgang van de realisatie tijdig inzichtelijk te maken en te beheersen
Invulling van vervolgproces (vervolg)
?Maak in de realisatie van het Kulturhus gebruik van een team van ‘dwarskijkers’ dat de ontwikkeling kritisch blijft volgen en een eventuele tunnelvisie helpt voorkomen
?Stel de Gemeenteraad in staat om aan de hand van tussentijdse voortgangrapportages haar controlerende taak uit te oefenen daar waar het gaat om sturing en beheersing vooraf en tijdens een project, op de aspecten tijd, geld, kwaliteit en resultaat
Hoe moet ik de invulling wegen in het geheel afgezet t.a.v. de financiële uitkomsten?
 
Is het bestaande gemeentehuis zowel energetisch als technisch nog wel verantwoord om te verbouwen?
 
 
Share our website